Onderzoek | Hoe de commerciële wereld religieus vastgoed ontdekt
Dit artikel verscheen in Trouw op 4 augustus 2020 als onderdeel van het onderzoek naar religieus erfgoed in Nederland.
Een op de vijf kerken is al niet meer in gebruik als kerk en de komende jaren zal dat aantal alleen maar gaan toenemen. Zien commerciële partijen kerkgebouwen inmiddels als een nieuwe mogelijkheid om geld te verdienen?
Vallen de kerken ten prooi aan de commercie?
De Heilig Hartenkerk in Den Bosch, de Pauluskerk in Den Haag, de Johannes de Doperkerk in Sluis en de Heilig Hart van Jezuskerk in Boxtel. Zomaar een paar voorbeelden van kerken die onlangs zijn verbouwd tot appartementencomplex, of waar de verbouwing nu bezig is. In het Zeeuwse Sluis bent u het goedkoopst uit – vanaf 219.000 euro kunt u al ‘hemels wonen’ – maar verder moeten de appartementen gemiddeld zo’n 6 ton opleveren met uitschieters naar 1,3 miljoen euro.
De vele projecten doen vermoeden dat projectontwikkelaars kerken ‘ontdekt’ hebben als een rendabele vastgoedinvestering. Uit een overzicht van subsidie-aanvragen voor het onderhoud van religieuze gebouwen bij de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed blijkt ook dat bedrijven de laatste paar jaar vaker zo’n aanvraag indienen. In 2010 vroegen nog maar drie bedrijven een Subsidie Instandhouding Monumenten (SIM) aan voor een religieus monument, in 2018 waren dat er negentien, in 2019 twaalf. In totaal vroegen bedrijven en particulieren in 2010 negen subsidies aan (naast de SIM is er ook een subsidie voor grote renovatieprojecten, een voor onderzoek naar herbestemmingen en een wind- en waterdichtregeling). In 2019 waren bedrijven en particulieren samen goed voor 61 aanvragen.
Als je kijkt naar wat er feitelijk gerealiseerd is aan commerciële projecten in kerkgebouwen de laatste jaren, valt het mee, zegt Alphons van der Voorn, directeur van kerkenverzekeraar Donatus. Maar leden laten wel steeds vaker weten in gesprek te zijn met projectontwikkelaars en dat als alles rond is en de vergunningen er liggen, er iets gaat gebeuren met het gebouw. “We zien nu een aantal van dat soort projecten lopen. Alleen leidt dat niet meteen tot grootschalige mutaties in ons bestand, omdat het processen zijn die jaren duren”, zegt Van der Voorn.
Als voorbeeld noemt hij de Onze Lieve Vrouwe ten Hemelopnemingkerk in Voorburg, die al in 2008 aan de eredienst onttrokken werd. “Al die tijd was de kerk nog bij ons verzekerd. Nu pas, twaalf jaar later, heeft een woningontwikkelaar vergevorderde plannen om er woningen in te bouwen. Het duurt nog enkele jaren voordat die gerealiseerd zijn. Bij de feitelijke verkoop wordt dat pas zichtbaar in ons bestand.”
Woningbouw is wel een populaire nieuwe bestemming, zegt Van der Voorn. “Met name in de steden, waar een tekort aan woonruimte is. Daar zitten veelal commerciële bedrijven achter. Appartementenbouw in een kerk, met een mooie afwerking, heeft zeker wat. Daar zien we toenemende interesse in. Vorige week heeft Donatus voor drie locaties zo’n aanvraag binnengekregen.”
Dat de interesse van commerciële partijen voor kerken wel gewekt is, herkent Peter Oussoren, maar dat is vooral zo in steden, benadrukt hij. Oussoren was tot vorige maand loods herbestemming monumenten in de provincie Noord-Holland. Zo’n loods wordt aangesteld door de provincie om (leegstaande) monumenten en initiatieven aan elkaar te verbinden, en advies te geven rondom herbestemmingen. Daarnaast is hij partner bij Coup Group, een bedrijf dat ontwikkelt en adviseert op het gebied van erfgoed en zich onder andere bezighoudt met het maken van kerkenvisies.
“Aan woonruimte komen is moeilijk in de steden”, zegt Oussoren. “Daarom zie je dat naast een horecabestemming veel stedelijke kerken worden omgebouwd tot woningen. Om die reden verkoopt de gemeente Amsterdam bij voorkeur geen maatschappelijke monumentale panden meer: alles wordt omgebouwd tot woning. En dan krijg je zo’n pand nooit meer terug voor het publiek. Terwijl een kerk daar natuurlijk voor gebouwd is.”
Een kerk verkopen is overigens vaak niet zo makkelijk als het misschien klinkt. “Er is veel discussie over de waarde, omdat die niet vaststaat. Die is heel erg afhankelijk van wat je met het gebouw wilt doen, en of dat past binnen het bestemmingsplan.”
Buiten de grote steden ziet Oussoren veel minder commerciële interesse. Daar worden vaak maatschappelijke bestemmingen gevonden voor kerken die niet meer als godshuis gebruikt worden. Zoals dorpen die zelf hun kerk exploiteren en er filmavonden, exposities en lezingen organiseren.
Vraag en aanbod nemen toe
Ook Eric Annaert, directeur maatschappelijk vastgoed bij vastgoedadviseur Colliers International in Amsterdam, ziet de aandacht voor kerkgebouwen toenemen. “Steeds meer partijen, vastgoedontwikkelaars, adviseurs en particuliere beleggers, tonen interesse. De vraag neemt toe, omdat het aanbod ook toeneemt”, zegt hij.
Eind vorig jaar bracht Colliers International een rapport uit waarin geschat wordt dat in de komende tien jaar 1700 kerkgebouwen vrijkomen. “Het zijn vaak beeldbepalende gebouwen op prima plekken midden in de stad of het dorp. Al zitten er ook beperkingen aan vanwege de religieuze betekenis, of door de monumentale status.”
Met name in de Randstad ziet ook Annaert dat waar dat mogelijk is kerken worden getransformeerd tot woningen. “De huurprijzen staan daar fors onder druk en er is weinig geschikt aanbod. De druk op de traditionele vastgoedmarkt is hoog en daardoor zie je dat er naar alternatieve markten wordt gekeken, zoals die van religieus vastgoed. Maar ook oude schoolgebouwen doen het bijvoorbeeld goed.”
Vooral de zorgsector blijkt een goede combinatie te zijn met maatschappelijk vastgoed, is Annaerts ervaring. “In die markt is men naarstig op zoek naar goede locaties. Medische centra bijvoorbeeld, waar de eerstelijnszorg gebundeld wordt met een huisarts, fysiotherapeut en apotheek, vinden een prima onderdak in religieus erfgoed. Ook kloosters zijn heel geschikt om te verbouwen tot zorgwoningen.”
Dat het – op de coronacrisis na – economisch weer wat beter gaat in Nederland, betekent dat de ‘kapitaalintensieve sectoren’ weer op zoek gaan naar panden, zegt Lucas Sluiter, adviseur bij Kerkelijk Waardebeheer, een stichting die kerken adviseert over hun gebouwen. Het is dus niet zozeer dat er meer interesse in kerken is, álle beschikbare vierkante meters in bestaand stedelijk gebied zijn interessant.
Bingo-avond
“Men beweegt zich naar de binnensteden. Daar zijn kerken beschikbaar, maar ook andersoortig vastgoed, zoals een oude popzaal of de verlaten kantine van de tennisvereniging.” Omdat er meer geïnteresseerden zijn, is het vinden van een koper voor een kerk in de steden gemakkelijker. Sluiter adviseert ook veel kerken in de Achterhoek, waar het zoeken naar geschikte bestemmingen en kopers vaak ingewikkelder is. “Daar heeft elk dorp al een buurthuis en voor de bingo-avond zijn er wel drie locaties. Op die plekken moet je veel creatiever zijn.”
Een kerk kopen doe je niet zomaar, en ook commerciële partijen valt dat nog weleens tegen, is Sluiters ervaring. “Ze zijn er niet aan gewend dat een kerkbestuur vaak uit grotendeels gepensioneerde vrijwilligers bestaat die een keer per maand vergaderen. De besluitvorming gaat veel trager. En vaak is het toch wel een weg van veel weerstand, dus we zien ook dat commerciële partijen steeds meer kiezen voor herbestemmingen die passen in het verlengde van de functie van het kerkgebouw. Het is niet zo dat Nederland wordt overspoeld met commerciële herbestemmingen.”
Een grote commerciële speler op de kerkelijke herbestemmingsmarkt is er eigenlijk niet. Het zijn vooral lokale investeerders en projectontwikkelaars die zulke projecten met kerken aandurven. Dat komt waarschijnlijk vooral doordat het langdurige processen zijn met veel betrokkenen en omdat het gebouw vaak ook een grote emotionele waarde heeft, ook voor mensen die al lang niet meer de kerkdiensten in het gebouw bezoeken. Lokale ondernemers kennen de situatie beter en andersom kennen de betrokkenen hen.
“Als ik in ons bestand kijk, zie ik allemaal verschillende namen van eigenaren”, zegt Alphons van der Voorn van Donatus. “Heel af en toe zit er een buitenlands bedrijf achter, maar er zijn geen partijen in beeld die overal bezig zijn.”
Zouden we iets verliezen als ons religieus erfgoed grotendeels in commerciële handen zou belanden? “Als Donatus zijn wij er voor het behoud van het cultureel en religieus erfgoed en uit dat oogpunt vinden wij zorg-, culturele of gemeenschapsfuncties mooier dan wanneer er winkels of woningen in komen. Dan gaat de binnenkant er ook behoorlijk aan. Maar zolang het er aan de buitenkant nog uitziet als kerk, blijft in ieder geval het dorps- of stadsgezicht behouden en verwijzen naar het hogere”, zegt Van der Voorn.
Bij Kerkelijk Waardebeheer hanteren ze de slagzin ‘Houd de kerk in uw midden’, zegt Sluiter. “Alle functies die ervoor zorgen dat de kerk publiek toegankelijk blijft, genieten de voorkeur.” Een van de functies waar hij zelf altijd naar kijkt, is een zorgcentrum. “Iedereen kan daar naar binnen lopen. En kerken kunnen heel interessant zijn voor die functie. Het zijn markante gebouwen, makkelijk te vinden en ze liggen vaak op een goede plek om een woonwijk te kunnen bedienen.”
Ook voor Peter Oussoren, de voormalige loods herbestemming monumenten, is publieke toegankelijkheid een belangrijk aspect. “Er is wel een commerciële toekomst, maar we moeten oppassen dat we niet te snel dat hele gebouw op z’n kop zetten waardoor het later niet meer voor de samenleving te gebruiken is. Ik denk dat er meer behoefte komt aan ontmoeting, dat er een nieuwe collectiviteit ontstaat. En als we nu alle kerken tot woonhuizen maken, hebben we daar straks geen gebouwen meer voor.”
Marinde van der Breggen 